Questo prontuario degli interventi edilizi e dei titoli abilitativi si concentra sui casi più comuni dell’edilizia residenziale e non vengono appositamente trattati dunque tutti i temi.
- Riferimento normativo principale: Decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222 e Tabella A sez. II EDILIZIA allegata al Decreto.
- E’ essenziale valutare l’intervento di interesse ricade in zone che necessitino di autorizzazioni preventive, come ad esempio quella paesaggistico-ambientale, forestale, etc.
- Ogni caso del prontuario deve essere approfondito, facendo riferimento all’Ufficio Tecnico del Comune di appartenenza e/o a un Tecnico di fiducia per valutare le particolarità del caso specifico, le normative specifiche della Regione e del Comune di riferimento e dunque per non incorrere in sanzioni.
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Si tratta di interventi liberi, cioè interventi che vanno realizzati senza presentare alcuna comunicazione al Comune.
CILA
Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da un tecnico abilitato, necessaria per alcune tipologie di interventi e da presentare in Comune prima dell’inizio dei lavori.
SCIA
Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE
Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire per alcuni interventi edilizi di una certa entità.
PERMESSO DI COSTRUIRE
E’ un Titolo Autorizzativo concesso dal Comune per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
ABBAINO
Sistemazione senza modifica delle caratteristiche esistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova installazione o sostituzione di quelli esistenti, senza opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Nuova installazione o sostituzione di quelli esistenti, con opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
ACCORPAMENTI UNITÀ IMMOBILIARI
Creazione di una nuova unità immobiliare mediante fusione di più unità preesistenti, senza opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Creazione di una nuova unità immobiliare mediante fusione di più unità preesistenti, con opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
- Progetto 190mq: unione di 2 appartamenti
- Consulenza descrittiva: possibilità di unione di 2 appartamenti
ALLARME IMPIANTI
Sistema di segnalazione acustico e/o visivo di tentativi di intrusione
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Approfondimenti utili:
- Alcuni consigli su: Impianto di allarme o inferriate?
AMPLIAMENTI
Nuovi volumi aggiunti all'edificio esistente, sia in orizzontale che in verticale
-
NUOVA COSTRUZIONE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
Piano casa
- CONSULTARE LA LEGGE REGIONALE PERTINENTE
ARREDI DA GIARDINO O CORTILE
Manufatti d’arredo di modestissime dimensioni (es: barbecue, cuccia del cane, lavatoi, altalene, scivoli e simili), escluse le Aree Ludiche lett.e) comma 2 art. 6 DPR 380/01
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ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Approfondimenti utili:
- Casa con giardino pro e contro
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Progetto online 86 mq – casa a schiera centrale con giardino
BAGNI E SERVIZI IGIENICI
Sostituzione sanitari, pavimentazione, piastrelle, per rinnovo bagni e servizi igienici esistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Sostituzione sanitari, pavimentazione, piastrelle, con impianti per rinnovo bagni e servizi igienici esistenti
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MANUTENZIONE STRAORDINARIA
-
CILA
Opere murarie volte alla realizzazione di nuovi servizi igienici o modifica dimensionale di quelli esistenti, in assenza di opere strutturali
-
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
-
CILA
Opere murarie volte alla realizzazione di nuovi servizi igienici o modifica dimensionale di quelli esistenti, con opere strutturali
-
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
-
SCIA
Approfondimenti utili:
CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO
Mutamento di destinazione d’uso avente rilevanza urbanistica
Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:
Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale; c) commerciale;
d) rurale.
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale; c) commerciale;
d) rurale.
- NUOVA COSTRUZIONE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
CAMPER – CASE MOBILI – ROULOTTES
Installazione di tali manufatti destinati in modo permanente a essere adibiti ad abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili
-
NUOVA COSTRUZIONE
-
PERMESSO DI COSTRUIRE
CANNA FUMARIA – COMIGNOLI
Riparazione e/o rifacimento senza modificazioni rispetto al preesistente interne o esterne poste sulle falde del tetto
-
MANUTENZIONE ORDINARIA
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova costruzione o rifacimento con modificazione delle caratteristiche preesistenti (comunque nel rispetto di quanto previsto dall’art. 17 bis, della L.S. n. 90/2013)
-
MANUTENZIONE STRORDINARIA
-
CILA
Approfondimenti utili:
COIBENTAZIONE ESTERNA (CAPPOTTI)
Installazione pannelli coibentanti esterni
-
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
-
CILA
Approfondimenti utili:
CONDIZIONATORI
Nuova installazione o modifica esistenti
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
COSTRUZIONI NUOVE
Intervento disciplinato da PUA convenzionato, recante precise disposizioni plano-volumetriche
- SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
Ai sensi del Piano casa
- CONSULTARE LA LEGGE REGIONALE PERTINENTE
Interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere a), b), c), d), dell'art.3 del D.P.R. 380/01.
- PERMESSO DI COSTRUIRE
DEMOLIZIONE
Senza ricostruzione, di quanto legittimamente realizzato
- SCIA
ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Eliminazione delle barriere architettoniche: interventi che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Eliminazione delle barriere architettoniche (pesanti): interventi che comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
- MANUT. STRAORDINARIA
-
CILA
Approfondimenti utili:
-
Riforma del condominio 2013 – Art.5 – Barriere architettoniche
FINESTRE, PORTE-FINESTRE, INFISSI, SERRAMENTI ESTERNI E VETRINE
Opere di riparazione e/o sostituzione
-
MANUTENZIONE ORDINARIA
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova apertura o modifica dell’esistente con altre differenti per forma e dimensione che non riguardano parti strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Nuova apertura o modifica dell’esistente con altre differenti per forma e dimensione che riguardano parti strutturali
-
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
FINITURE ESTERNE (CONTORNI, CORNICIONI, ETC.)
Opere di riparazione parziale o rappezzi utilizzando materiali identici a quelli preesistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Foro di ventilazione gas
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Opere di rifacimento totale di tinte ed intonaci della facciata con o senza modificazioni rispetto alle caratteristiche preesistenti
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
GARAGE – AUTORIMESSE
Pertinenziali di edifici, verificati nell’insieme delle pertinenze, inferiore al 20 % del volume esistente
- RISTRUTTURAZIONE ART. 3 DPR 380/01
- SCIA
Pertinenziale ad edifici, superiore al 20 % del volume esistente
- NUOVA COSTRUZIONE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
Pertinenziale ad edifici residenziali esistenti ai sensi dell'art 9 L 122/89
-
RISTRUTTURAZIONE ART. 3 DPR 380/01
- SCIA
Non pertinenziali ad edifici
-
NUOVA COSTRUZIONE
-
PERMESSO DI COSTRUIRE
FRAZIONAMENTO DI UNITÀ IMMOBILIARI
VEDI VOCE: ACCORPAMENTO UNITÀ IMMOBILIARI
IMPERMEABILIZZAZIONI E ISOLAMENTI
Guaine isolanti di minimo spessore sotto il manto di copertura e/o pannelli interni all'edificio
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Inserimento nuovo pacchetto isolante su facciate (cd. Cappotto) e/o sopra la struttura della copertura (cd. tetto ventilato)
- MANUTENZIONE STRORDINARIA
- CILA
IMPIANTI: PANNELLI SOLARI FOTOVOLTAICI
A servizio degli edifici, realizzati al di fuori delle ZTO "A", aventi una capacità di generazione compatibile con il regime di scambio sul posto
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
A servizio degli edifici, realizzati nelle ZTO "A" a prescindere dalle loro caratteristiche
- CILA
Non aventi una capacità di generazione compatibile con il regime di scambio sul posto
- CILA
Approfondimenti utili:
IMPIANTI: POMPA DI CALORE – COMPRESSORI
Installazione delle pompe di calore aria- aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
IMPIANTI: SOLARI TERMICI
Collocati su edifici esistenti o su loro pertinenze, inclusi i rivestimenti delle pareti verticali esterne agli edifici - fuori dalle ZTO "A"
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Collocati su edifici esistenti o su loro pertinenze, inclusi i rivestimenti delle pareti verticali esterne agli edifici - a servizio degli edifici, nelle ZTO "A"
- CILA
Approfondimenti utili:
INFERRIATE
Nuova installazione o modifica esistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Approfondimenti utili:
INSEGNE
Nuova realizzazione, modifica o sostituzione esistenti
-
CILA
LINEE VITA
Nuova installazione
- MANUTENZIONE ORDINARIA
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
LUCERNARI – FINESTRE A TETTO
Opere di riparazione e/o sostituzione
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova apertura senza modifiche strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Nuova apertura con modifiche strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
MURI DI CONTENIMENTO esclusi quelli inerenti i “Miglioramenti fondiari in terreno agricolo”
Opere di riparazione senza alterazione demolizione e ricostruzione senza alterazione delle caratteristiche dell’esistente
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova realizzazione come pertinenza di edifici esistenti
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Nuova realizzazione
- NUOVA COSTRUZIONE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
OPERE INTERNE – TRAMEZZE INTERNE
Sostituzione pavimentazione, piastrelle, porte interne, sanitari
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Sostituzione pavimentazione, piastrelle, con impianti, porte interne, sanitari
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Per nuova distribuzione dei locali che interessino una o più unità immobiliari, purché non riguardino parti strutturali dell'edificio
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Per nuova distribuzione dei locali, con opere che interessino parti strutturali dell'edificio
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
- Pavimento nuovo o incollato sopra al vecchio?
PAVIMENTAZIONI ESTERNE
Riparazione e/o rifacimento di pavimenti esterni con materiali identici
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni contenute all’interno dell’indice di permeabilità ove stabilito dal PI
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato.
- NUOVA COSTRUZIONE
-
PERMESSO DI COSTRUIRE
PENSILINE ED OPERE ANALOGHE
Riparazione senza modifica al preesistente per tipologia e materiali
- MANUTENZIONE ORDINARIA
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Pensiline a protezione dell’ingresso limitate all’apertura del portone e con sporto non superiore a m. 1,00
- MANUTENZIONE ORDINARIA
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova installazione o sostituzione, anche senza modifica delle preesistenti, degli elementi strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
PERTINENZE (TETTOIE, PORTICATI, GAZEBI, ECC.)
Manufatti che superano il 20% del volume dell'edificio principale residenziale a cui sono funzionalmente collegati, fermo restando il rispetto della normativa urbanistica comunale di riferimento
- NUOVA COSTRUZIONE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
Manufatti che non superano il 20% del volume di un edificio principale a cui sono funzionalmente collegati, fermo restando il rispetto della normativa urbanistica comunale di riferimento
-
CILA
Approfondimenti utili:
RECINZIONI E PASSO CARRAIO
Riparazione o rifacimento parziale senza modifiche
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova realizzazione o rifacimento totale
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
RISTRUTTURAZIONE
Ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera”
Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
Elementi costitutivi della fattispecie desunti dalla legge:
- non presenti i caratteri della Ristrutturazione ricostruttiva (non preveda la completa demolizione dell’edificio preesistente) e che
- non presenti i caratteri della Ristrutturazione pesante:
- non aumenti il volume complessivo
- non modifichi la sagoma di edifici vincolati
- non modifichi i prospetti dell’edificio
- non comporti mutamento d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico
Intervento di demolizione e ricostruzione:
- stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica
- stessa sagoma dell’edificio preesistente, se vincolato ex D.Lgs n. 42 del 2004 (paesaggistico o storico culturale)
- senza modifica della sagoma dell’edificio preesistente negli ambiti del centro storico individuati con deliberazione del Consiglio comunale o, in via transitoria, in tutto il centro storico, fino all’assunzione di tale delibera.
- SCIA
Ristrutturazione edilizia cosiddetta “pesante”
Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.
Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:
- non prevedano la completa demolizione dell’edificio esistente
- e comportino:
1) aumento del volume complessivo
2) modifiche al prospetto dell’edificio
3) cambio d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico
- PERMESSO DI COSTRUIRE
- SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE
Approfondimenti utili:
SCALE ESTERNE
Riparazione e sostituzione degli elementi di finitura senza modifiche delle caratteristiche preesistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Sostituzione delle preesistenti, anche con modeste modifiche delle originarie caratteristiche, senza opere strutturali
- MANUTENZIONE STRORDINARIA/RESTAURO
- CILA
Sostituzione delle preesistenti, anche con modeste modifiche delle originarie caratteristiche, con opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Nuove scale di accesso a giardini e cortili da piano rialzato, senza opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Nuove scale di accesso a giardini e cortili da piano rialzato, con opere strutturali
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Nuove scale di accesso alle unità immobiliari che comportino aumento di volume
- NUOVA COSTRUZIONE
- SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
Nuove scale aperte d’accesso alle unità immobiliari nel rispetto della normativa urbanistica comunale di riferimento
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
SCALE INTERNE
Riparazione e sostituzione degli elementi di finitura senza modifiche delle caratteristiche preesistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Sostituzione, creazione di nuove o spostamenti delle preesistenti anche con modifica delle originarie caratteristiche e struttura
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA/RESTAURO
- SCIA
SOLAI
Interventi di rinforzo, riparazione o completa sostituzione con il mantenimento delle caratteristiche esistenti
- MANUTENZIONE STRORDINARIA
- SCIA
- RISTRUTTURAZIONE ART. 3 DPR 380/01
- SCIA
Interventi di sostituzione con modifica della tipologia, dei materiali e/o delle quote d’imposta, Inserimento di nuovi finalizzati alla creazione di nuova superficie utile
- RISTRUTTURAZIONE ART. 3 DPR 380/01
- SCIA
Inserimento di nuovi finalizzati alla creazione di nuova superficie utile in applicazione del Piano casa
- CONSULTARE LA LEGGE REGIONALE PERTINENTE
SOPPALCO
Nuova realizzazione
- RISTRUTTURAZIONE ART. 3 DPR 380/01
- SCIA
SOPRAELEVAZIONE
VEDI VOCE: AMPLIAMENTI
SOTTOTETTI, SOFFITTE E MANSARDE ESISTENTI
Manutenzione e risanamento
- ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA
Recupero del sottotetto esistente ai fini abitativi
-
CONSULTARE LA LEGGE REGIONALE PERTINENTE
TAGLIO PIANTE ALTO FUSTO
Estirpazione
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
TENDE PARASOLE E STRUTTURE A COPERTURA DEI PLATEATICI
Tende parasole retraibili, esclusi edifici vincolati o con Grado di Protezione imposto dallo strumento urbanistico
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Tende all’esterno di attività commerciali, fermo restando il rispetto della normativa urbanistica comunale di riferimento
-
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
TERRAZZI E BALCONI
Riparazione e/o sostituzione della pavimentazione o dei parapetti con o senza modifiche rispetto al preesistente purché senza interventi su parti strutturali
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Nuova realizzazione
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
Approfondimenti utili:
TETTO
Riparazione e/o sostituzione del solo manto di copertura e dell’eventuale guaina isolante esistente, mantenendo inalterate le caratteristiche estetiche preesistenti
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
Sostituzione del manto di copertura con inserimento del pacchetto isolante
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- CILA
Riparazione e sostituzione della intera struttura della copertura senza modifica della preesistente mantenendo tipologia, materiali e quote d’imposta (anche con aumento dello spessore complessivo)
- MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- SCIA
TINTEGGIATURA FACCIATE E SOSTITUZIONE CANALI E PLUVIALI
Opere di riparazione e/o rifacimento totale o parziale di tinte della facciata con o senza modificazioni rispetto alle caratteristiche preesistenti, fermo restando il rispetto della normativa urbanistica comunale di riferimento
- MANUTENZIONE ORDINARIA
- ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
VERANDE
Chiusura di spazio aperto ma già conteggiato nel volume dell’edificio
- RISTRUTTURAZIONE ART. 3 DPR 380/01
- SCIA
Chiusura di logge o balconi (non precedentemente conteggiati nel volume dell’edificio)
- NUOVA COSTRUZIONE
- PERMESSO DI COSTRUIRE
Chiusura di logge o balconi in applicazione del Piano casa
- CONSULTARE LA LEGGE REGIONALE PERTINENTE
